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Fremdkörper in der organischen Siedlungsstruktur

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Viele Sorgen: Marktbürgermeister Franz Rasp diskutierte mit dem Publikum über Wohnungsnot und Baurecht. (Foto: Fischer)

Berchtesgaden – Es war eine heiße Diskussion. Das lag aber weniger an den Wortbeiträgen im AlpenCongress, sondern vielmehr an der Raumtemperatur. Das Publikum im Kleinen Saal wollte wissen, welche Strategien Kommunen und Planer gegen Wohnungsnot, Spekulanten und Flächenverbrauch in Berchtesgaden entwickeln. Fazit: Die Möglichkeiten sind stark begrenzt.


Mit den Sorgen des Publikums ging es los. Die ließ Gastgeber Franz Rasp von seinem Mitstreiter, dem Stadtplaner Wolf Steinert, auf ein Dashboard schreiben. Und es waren viele: Ausverkauf der Heimat, Zweitwohnungen, Bausünden, Profitgier der Investoren, Denkmalschutz und die Ohnmacht der Gemeinde. Um nur einige zu nennen. Ängste, die vor zehn Jahren unvorstellbar gewesen wären, wie Berchtesgadens Bürgermeister erläuterte. »Wir hatten wegen der ›Edelweiß‹-Baustelle ein riesiges Loch im Markt, Bauplätze, die keiner wollte und freie Wohnungen.«

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Jetzt sei das Gegenteil der Fall. »Berchtesgaden ist interessant fürs Bauen. Die Nachfrage ist größer als das Angebot«, so Rasp weiter. Die Wartelisten des Wohnbauwerks würden immer länger.

Markus Hölzl, der in der Marktgemeinde für Baurecht zuständig, referierte dann ausführlich über das Bayerische Baurecht. Einen Schwerpunkt legte er dabei auf die Unterschiede zwischen Innenbereich, Außenbereich und Bebauungsplan. Er betonte, dass die typische Streubebauung im Talkessel eine Abgrenzung oft schwierig mache. Auch gebe es Außenbereiche im Innenbereich. Zum Beispiel zwischen der BK-Tankstelle und dem Forstbetrieb. Wie Hölzl berichtete gebe es in der Marktgemeinde derzeit 24 Bebauungspläne. Zwei weitere seien in Vorbereitung.

Mehr Verdichtung, weniger Zersiedelung

Wolf Steinert, der den revolutionären Flächennutzungsplan für die fünf Talkesselgemeinde erstellt hatte, erklärte anschließend, was daran so besonders sei. »Ein gemeinsamer Flächennutzungsplan ist weit und breit einzigartig.« Der Plan sei geprägt von zwei Maximen: Verstärkung der Innenentwicklung, also der berühmten Nachverdichtung und Reduzierung der Zersiedelung. Diese Strategie erhöhe aber den Druck nach innen, was zur Preisexplosion führen könne. Bis 2026 würden für prognostizierte 500 zusätzliche Bewohner 280 Wohnungen benötigt.

An dieser Stelle unterbrach Gemeinderat Hans Kortenacker (BBG) den Referenten und bat darum, endlich zum Wesentlichen – den Sorgen der Anwesenden – zu kommen. Was Franz Rasp dann tat. Fragen standen im Raum. »Wie bringen wir bezahlbaren Wohnraum her? Fest steht: Der freie Wohnungsmarkt wird's nicht richten«, sagte er. Auch das Publikum machte deutlich, dass Eigentumswohnungen und Zeitwohnsitze kontraproduktiv seien.

Dennoch stellten Rasp und Hölzl klar, dass sich Baurecht nicht an Sympathie, sozialen oder ästhetischen Aspekten orientiere. »Wir können nicht darüber diskutieren, ob jemand bei bestehendem Baurecht investieren darf, oder nicht«, stellte der Bürgermeister klar. Man müsse deshalb schauen, dass die Gemeinde bei möglichst vielen Projekten die kommunale Planungshoheit habe. Das sei aber beispielsweise bei der viel diskutierten Villa Schön, wo Luxuswohnungen entstehen sollen, nicht der Fall.

Einziger Weg: Geschosswohnungsbau

Wie Rasp weiter ausführte und Wohnbauwerk-Geschäftsführer Florian Brunner bestätigte, erhalte man günstige Wohnungen nur mit Geschossbau. Wie es ihn beispielsweise an der Koch-Sternfeld-Straße und in Winkl gebe. »Wir müssen uns von dem Gedanken verabschieden, dass Familien in Einfamilienhäusern mit Garten leben«, so Franz Rasp. Übrigens gibt es laut Bürgermeister in Berchtesgaden Flächen für über 100 Gebäude. »Aber keiner will verkaufen oder bauen.« Den vor allem in den Sozialen Medien geschürten Hass auf österreichische Investoren verurteilte Rasp. »Man sollte einen Investor nicht nach seiner Herkunft beurteilen, sondern danach, ob sein Projekt sinnvoll ist.« Christian Fischer