Die Grundsteuer sei eine Realsteuer. Sie knüpft am Grundbesitz an, »ohne dass auf die persönlichen Verhältnisse wie Vermögen oder Einkommen Rücksicht genommen wird«. Als kommunale Steuer soll die Grundsteuer zur Finanzierung der kommunalen Leistungen der Daseinsvorsorge beitragen, heißt es bei Haus & Grund Bayern. Grundstücke profitierten in der Regel umso mehr von den Leistungen der Kommune je größer sie sind. Deshalb wird der Anteil der aus der Grundsteuer finanziert werden soll, gemäß der Fläche verteilt. In welcher Form die Grundsteuererklärung abgegeben werden kann, darüber informierte Roman Sostin: Zum einen über das Elster-Portal, das Online-Finanzamt. »Dazu ist aber eine Registrierung notwendig, die bis zu zwei Wochen dauern kann.« Die Erklärung könne auch in Papierform eingereicht werden. Vordrucke gebe es im Internet und in den Servicezentren der Finanzämter.
Sostin wies darauf hin, dass mit der Grundsteuererklärung »grundsätzlich keine Belege« eingereicht werden müssten. Daten zum Flurstück, die für die Erklärung notwendig sind, könnten unter anderem dem BayernAtlas (www.bayernatlas.de) entnommen werden.
Neben der Grundstücksfläche ist für die Berechnung der neuen Grundsteuer die Nutz- und Wohnfläche entscheidend, weiß Roman Sostin. »Wenn das Gebäude ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird, wird die gesamte Gebäudefläche als Wohnfläche bestimmt.« Die Wohnfläche findet sich etwa in den Bauunterlagen. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung kann die Fläche auch über die Wohngeldabrechnung ermittelt werden. Sostin sagt: »Es ist möglich, die Räume auch selbst auszumessen.« Allerdings müssten dann die Regeln der Wohnflächenverordnung beachtet werden: Balkone und Terrassen werden etwa nur zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte, angerechnet. Auch Raumteile mit einer lichten Höhe von einem bis zwei Metern werden nur zur Hälfte angerechnet. Ähnliches gilt für beheizte Wintergärten. »Zubehörräume wie Heizungs-, Wasch- und Abstellräume außerhalb der Wohnung müssen nicht in die Grundsteuererklärung eingetragen werden«, sagt Sostin. Auch Garagen oder Tiefgaragenstellplätze bis zu einer Fläche von 50 Quadratmetern werden nicht aufgenommen. Eingetragen wird nur die Fläche, um die die 50 Quadratmeter überschritten wird, so der Haus & Grund-Vertreter.
Sogenannte Äquivalenzzahlen, mithilfe derer die Grundsteuer berechnet wird, betragen für die Gebäudeflächen 50 Cent pro Quadratmeter. Für die Grundstücksflächen beträgt die Zahl 4 Cent. »Es gibt aber Zusatzregeln«, weiß Rechtsanwalt Sostin: Ist die Grundstücksfläche zehnmal größer als die darauf errichtete Wohnfläche, »wird für den darüber hinausgehenden Teil der Fläche nur die Äquivalenzzahl in Höhe von 2 Cent angesetzt«. Voraussetzung dafür: Die Gebäude müssen mindestens zu 90 Prozent der Wohnnutzung dienen. Die Grundsteuermesszahl, eine Rechengröße bei der Festlegung der Grundsteuer, beträgt grundsätzlich 100 Prozent, sagt Sostin: Für Wohnflächen reduziert sich diese auf 70 Prozent. Für bestimmte Gebäudetypen wird mit Abschlägen gerechnet. Für den sozialen Wohnungsbau und Wohnflächen, die mit dem Betrieb einer Landwirtschaft in Verbindung stehen, gilt eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl in Höhe von 25 Prozent. Bei denkmalgeschützten Gebäuden beträgt die Ermäßigung sogar 50 Prozent.
Roman Sostin sagt, dass der Hebesatz der Kommunen eine gewichtige Rolle in der Bestimmung der Grundsteuer spielt. Der Hebesatz wird von den Kommunen beschlossen. Bei Haus & Grund Bayern geht man davon aus, dass dieser in Zukunft geändert wird - sobald die Grundsteuer ab 2025 an den Start geht. »Er könnte sinken oder steigen«, sagt Sostin. »Mehr als 70 Prozent der Gemeinden wissen das zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht.«
Bei der Grundsteuerreform sei das Versprechen des Gesetzgebers gewesen, »dass die Reform aufkommensneutral erfolgt«. Städte und Gemeinden sollten demnach die Hebesätze in der Höhe festlegen, »dass aufgrund der neuen Grundlagen das gleiche Steueraufkommen erzielt wird wie vor der Reform«. Für den Einzelnen könne es zu Mehr- oder Minderbelastungen führen.
Kilian Pfeiffer
